DPE d’immeuble: bouée des passoires en copropriété, levier BTP

DPE d’immeuble : une bouée de sauvetage pour des milliers de « passoires » en copropriété ?

Le projet de loi « Relance logement » pourrait rebattre les cartes pour les bailleurs et syndics. En ligne de mire : une dérogation permettant à des logements classés F ou G d’être considérés « décents » s’ils bénéficient d’un bon DPE à l’échelle de l’immeuble. Résultat attendu dès 2027 : près de 19.000 à 20.000 logements aujourd’hui menacés d’interdiction de location pourraient continuer à être loués, sous conditions.

Au-delà du débat réglementaire, cette évolution ouvre un chantier opérationnel majeur pour les copropriétés et une fenêtre d’opportunités pour les artisans et entreprises du BTP. Audit, planification des travaux, optimisation des aides… la réussite reposera sur une préparation millimétrée.

Ce que changerait la dérogation : du DPE individuel au DPE collectif

Jusqu’ici, la décence énergétique d’un logement locatif se juge au DPE du lot. Avec la montée en puissance des interdictions de location (G dès 2025, F en 2028, puis E en 2034), de nombreux bailleurs en copropriété se retrouvent sous pression. La dérogation envisagée ferait basculer l’évaluation vers le DPE d’immeuble lorsque celui-ci est plus favorable, ou lorsque la copropriété est engagée dans une trajectoire de rénovation validée.

Concrètement, la location d’un appartement F ou G pourrait rester possible si :

• Le DPE collectif du bâtiment affiche une classe supérieure au lot (par exemple D ou E) et atteste de performances homogènes des systèmes collectifs (chauffage, ventilation, ECS).
• Un plan pluriannuel de travaux (PPT) a été voté, financé et calendré, avec un gain énergétique cible crédible (ex. ≥ 30-40%) et des actions priorisées sur l’enveloppe et les systèmes CVC.
• Les exigences minimales de sécurité, ventilation et confort thermique sont respectées dans le logement et les parties communes.

La logique est claire : valoriser l’effet « équipe » d’une rénovation copro, souvent plus efficace et moins coûteuse au kilowattheure économisé que des micro-interventions logement par logement. Cette bascule reconnaît aussi l’impact déterminant des parties communes (isolation de toiture, façades, chaufferie, équilibrage hydraulique) sur la consommation réelle.

Copropriétés éligibles : s’organiser vite pour 2027

Si la dérogation entre en vigueur, les copropriétés chauffées collectivement, ou disposant d’éléments communs structurants (toiture, façades, réseaux), seront les premières candidates. La clé sera de produire un DPE d’immeuble robuste, adossé à des données fiables et à un diagnostic technique solide (DTG, carnet d’entretien à jour).

Trois étapes à enclencher dès maintenant avec votre syndic et vos partenaires techniques :

• Consolider la donnée : plans et surfaces certifiées, caractéristiques des parois (épaisseurs, isolants), historiques de consommation, schémas des réseaux, rendements mesurés des générateurs, ventilation existante.
• Réaliser un DPE collectif (ou actualiser l’audit énergétique) avec un bureau d’études qualifié. Privilégier une approche instrumentée (relevés sur site, thermographie, équilibrage de réseaux) pour limiter les écarts entre théorie et usage.
• Élaborer et voter le PPT sur 10 ans avec phasage clair : actions « quick wins » (régulation, calorifugeage, étanchéité, ventilation) puis travaux lourds (ITE/ITE, toiture, remplacement générateurs). Objectiver les gains avec simulations et scénarios financiers.

Pour sécuriser le bénéfice de la dérogation, documentez chaque étape. Un dossier de preuve précis (rapports, procès-verbaux d’AG, budgets, planning), facilitera les contrôles et rassurera les bailleurs, banques et assureurs.

Points de vigilance techniques

• Ventilation hygiénique : sans débit maîtrisé et conduits sains, l’isolation peut générer des pathologies. Privilégier des systèmes hygroréglables et vérifier les dépressions.
• Équilibrage hydraulique : un simple réglage peut débloquer 5 à 15% d’économies. Mesures et attestation d’équilibrage à joindre au dossier.
• Ponts thermiques : traiter les liaisons planchers/façades en cas d’ITE. Anticiper les reprises d’étanchéité en toitures-terrasses.

Entreprises du BTP : capter la demande avec des offres packagées

Près de 19.000 logements maintenus en location grâce au DPE d’immeuble, c’est un signal marché. Les artisans et PME du bâtiment peuvent structurer des offres globales copro pour accélérer les votes de travaux et fluidifier les chantiers.

Idées d’offres et de positionnement :

• Pack « DPE immeuble + PPT » en groupement avec un bureau d’études : relevés, modélisation, scénarios, plan de financement, assistance en AG. Un livrable « prêt à voter » fait gagner des mois.
• Lots techniques à ROI court : calorifugeage réseaux, robinets et régulation, équilibrage, désembouage, recommissioning chaufferie. Chiffrage clair des gains pour déclencher une première tranche.
• Façades et toitures performantes : ITE enduit ou bardage, sarking, isolation combles, menuiseries en commande groupée. Garantir les performances (Uw, R) et la compatibilité parement/DTU.
• Solutions CVC bas-carbone : PAC collectives en relève de chaudière, solaire thermique ECS, récupération de chaleur sur VMC, GTB légère. Proposer un plan de repli si contraintes électriques.
• Contrats de performance énergétique « light » : engagement sur indicateurs simples (kWh parties communes, COP saisonnier), suivi à 12 et 24 mois avec ajustements.

Côté exécution, soignez le phasage copropriété :

• Plan d’installation de chantier limitant les nuisances et optimisant l’occupation des échafaudages.
• Communication claire aux occupants (planning, accès, sécurité, coupures).
• Traçabilité des matériaux et attestations de conformité aux CEE pour sécuriser les primes.

Astuce commerciale : produisez un mémo DPE d’immeuble en 2 pages expliquant la dérogation, les gains attendus et les aides mobilisables. Un outil précieux pour convaincre les conseils syndicaux.

Financements, calendrier et aides : viser 2027 sans déraper

Le nerf de la guerre reste le financement. Le DPE collectif et un PPT bien ficelé permettent d’ouvrir grand les guichets :

• MaPrimeRénov’ Copropriétés : bonus possible au-delà de 35% de gains, avec majorations pour passoires thermiques et copro fragiles.
• Certificats d’économie d’énergie (CEE) : opérations standardisées sur isolation, régulation, calorifugeage, générateurs. Anticipez l’éligibilité et les preuves photographiques.
• Éco-PTZ Copro et prêts bancaires « verts »
• TVA à 5,5% sur la rénovation énergétique
• Aides locales (régions, métropoles), accompagnement par les guichets France Rénov’.

Un rétroplanning réaliste pour profiter de la dérogation dès 2027 :

• 2024-2025 : DPE d’immeuble, études, concertation, bouclage des aides et du financement.
• Début 2026 : vote des travaux prioritaires en AG, passation des marchés.
• Fin 2026-2027 : exécution des tranches 1 (régulation, ventilation, toitures), mise à jour du DPE et du PPT.
• À partir de 2027 : activation de la dérogation, poursuite des tranches lourdes (ITE, chaufferie).

Objectif parallèle : rester en ligne avec l’échéance 2028 (interdiction de location des F) et préparer la marche de 2034 (classe E). La dérogation n’est pas un passe-droit définitif mais un temps utile pour massifier et rationaliser les travaux.

Risques à anticiper

• Qualité du DPE : une modélisation approximative peut faire perdre l’éligibilité. Exigez la transparence des hypothèses et des relevés.
• Dérive des coûts : sécuriser les prix avec variantes, clauses d’indexation maîtrisées et lots découplés.
• Coordination : multiplier les coactivités augmente les aléas. Un OPC dédié copro est souvent rentable.

Conclusion : agir maintenant pour transformer la contrainte en levier

Si elle est adoptée, la dérogation fondée sur le DPE d’immeuble offrira un vrai répit aux bailleurs et aux syndics, en évitant l’immobilisation de milliers de lots classés F ou G. Mais ce répit ne sera effectif que pour les copropriétés capables de produire un DPE collectif sérieux et de prouver une trajectoire de rénovation crédible.

Professionnels du bâtiment, positionnez-vous dès aujourd’hui : proposez des diagnostics outillés, des scénarios chiffrés, des travaux phasés et des montages financiers clés en main. Côté syndics et conseils syndicaux, mettez la donnée au carré, votez un PPT structurant et cadrez le chantier avec des objectifs mesurables.

Conseil final : ne visez pas seulement la « décence » minimale. Cherchez l’optimum technico-économique à 10 ans, en combinant enveloppe et systèmes, pour sortir durablement de la catégorie « passoire thermique », stabiliser les charges et valoriser le patrimoine. La fenêtre 2024-2027 est courte : chaque semestre compte.