Encadrement des loyers: dépassements en hausse, rénovation DPE G

Encadrement des loyers : dépassements en hausse, pression accrue sur les logements classés G

L’expérimentation de l’encadrement des loyers, menée dans 70 communes et intercommunalités, court officiellement jusqu’à novembre 2026. Une étude récente d’une fondation engagée pour le logement des plus modestes alerte : les dépassements augmentent, surtout à Paris et pour les logements étiquetés G au DPE.

Pour les professionnels du bâtiment, cette tendance envoie un signal clair. Les bailleurs qui veulent rester dans les clous n’ont plus d’autre choix que d’investir dans la rénovation énergétique. À la clé : un parc locatif plus performant et des chantiers à planifier dès maintenant.

Où en est l’encadrement des loyers en 2026 ?

Le dispositif, instauré à titre expérimental par la loi ELAN et étendu progressivement, impose un loyer plafond à ne pas dépasser. Chaque zone concernée dispose d’un loyer de référence, assorti d’un loyer de référence majoré et d’un loyer de référence minoré, calculés par type de bien, époque de construction, nombre de pièces et secteur.

Dans les villes comme Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble, Grenoble ou encore Montpellier Méditerranée Métropole, le principe est identique : le loyer hors charges ne peut excéder le loyer de référence majoré. Un complément de loyer reste possible, mais seulement pour des caractéristiques exceptionnelles qui ne sont pas déjà prises en compte (vue dégagée rare, terrasse de grande surface sans vis-à-vis, prestations haut de gamme réellement distinctives, etc.).

Le bail doit indiquer le loyer de référence, le loyer de référence majoré, le loyer hors charges et, s’il existe, le complément de loyer et sa justification. À défaut, le risque de contestation par le locataire est élevé, tout comme l’exposition à des sanctions administratives.

Ce que pointe l’étude : des surloyers fréquents, surtout sur les « passoires thermiques »

Selon la fondation à l’origine de l’alerte, la part des annonces et baux dépassant le plafond progresse sensiblement. Les dépassements se concentrent sur :

Les petites surfaces en zones très tendues (studios, T1) souvent louées à des ménages mobiles.
Les logements meublés, où les « prestations » servent parfois de prétexte à un complément de loyer discutable.
Les biens classés G au DPE, malgré l’interdiction d’augmenter le loyer pour les étiquettes F et G depuis 2022.

À Paris, plusieurs arrondissements affichent une tension particulièrement forte sur ces segments. Les propriétaires invoquent la hausse des charges, l’inflation des travaux ou encore la rareté de l’offre rénovée pour justifier un niveau de loyer supérieur. Mais la règle reste stricte : dépassement injustifié = non-conformité.

Le paradoxe est frappant pour les logements G. Plus l’étiquette est mauvaise, plus l’incitation économique à la rénover est forte… et plus la tentation de compenser par le loyer est visible. Or, l’arsenal réglementaire se durcit : gel des loyers des F et G, interdiction de mise en location des G à partir de 2025, puis des F en 2028. Autant de jalons qui poussent à anticiper des travaux lourds.

Enjeux pour les pros du BTP : la rénovation énergétique, levier de conformité et de valeur

Pour les artisans et entreprises du bâtiment, l’encadrement des loyers transforme la demande. Le loyer ne peut plus servir d’amortisseur face à un DPE dégradé. Seule la rénovation permet de sécuriser la rentabilité locative et la conformité réglementaire.

Travaux prioritaires pour sortir du G

Isolation de l’enveloppe : combles/toitures, planchers bas, murs (ITE ou ITI selon contraintes). Gains rapides sur les déperditions.
Menuiseries performantes : passage en double ou triple vitrage selon exposition et bruit, traitement des ponts thermiques.
Chauffage et eau chaude : remplacement des convecteurs par une PAC air/eau, chaudière à condensation, chauffe-eau thermodynamique.
Ventilation : mise en place d’une VMC hygro ou double flux, indispensable pour pérenniser les gains et éviter les pathologies.
Régulation & pilotage : robinets thermostatiques, équilibrage hydraulique, programmateurs, solutions connectées.

Objectif cible pour les bailleurs en zone tendue : atteindre au minimum l’étiquette E, idéalement D ou C pour stabiliser la valeur locative. Les professionnels RGE ont ici un rôle clé, de l’audit énergétique aux bouquets de travaux coordonnés.

Planifier et chiffrer efficacement

Diagnostic de départ solide : DPE à jour, visite technique et métrés précis pour hiérarchiser les postes.
Phasage des interventions : commencer par l’enveloppe, puis les systèmes, et enfin la régulation.
Chiffrage avec scénarios : proposer 2 à 3 variantes (E, D, C) avec gains énergétiques estimés et retour sur investissement.
Gestion en site occupé : planning resserré, propreté de chantier, communication locataire-bailleur.

Se mettre en règle : calcul du loyer, mentions obligatoires et sanctions

Pour éviter les litiges, un mode opératoire simple s’impose aux bailleurs et administrateurs de biens.

Étapes de calcul et de vérification

Identifier le zonage : vérifier que la commune ou l’EPCI est bien soumis à l’encadrement des loyers.
Récupérer les loyers de référence : consulter l’observatoire local (ex. OLAP à Paris) pour l’adresse, la typologie, la période de construction, la location vide/meublée.
Comparer au loyer de référence majoré : le loyer hors charges ne peut pas le dépasser.
Complément de loyer : n’appliquer qu’en cas de caractéristiques réellement exceptionnelles, en les décrivant précisément dans le bail.

Mentions dans le bail et documents

Bail : indiquer loyer de référence, loyer de référence majoré, loyer hors charges, complément de loyer éventuel et sa justification.
Diagnostics : DPE, ERP, électricité/gaz si requis, métrage loi Boutin pour les locations vides.
Révision : respecter l’indice IRL, sans hausse pour les F et G depuis 2022.

Sanctions et recours

Sanction administrative : amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale en cas de dépassement injustifié.
Remboursement : restitution du trop-perçu sur injonction.
Contentieux : le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, dans les délais prévus.

Rappel calendrier énergétique : interdiction de louer les logements classés G à partir de 2025, puis F en 2028. Anticiper 12 à 18 mois de délai entre diagnostic, montage financier et travaux lourds.

Financements et opportunités pour les artisans

Le contexte ouvre un volume de chantiers significatif. Pour convertir l’intérêt des bailleurs en commandes fermes, les entreprises du BTP ont intérêt à packager leurs offres et à maîtriser les aides.

Aides et leviers financiers

MaPrimeRénov’ et MaPrimeRénov’ Copropriété : subventions pour les travaux d’isolation, de chauffage et de ventilation.
CEE (certificats d’économies d’énergie) : primes cumulables sur de nombreuses opérations standardisées.
Éco-PTZ : prêt à taux zéro pour compléter le plan de financement, notamment en bouquets de travaux.
TVA réduite à 5,5% : applicable à la majorité des travaux d’amélioration énergétique.
Aides locales : métropoles et régions proposent souvent des compléments pour les passoires thermiques.

Bonnes pratiques commerciales

Audit et offre claire : livrer un rapport synthétique avec trajectoire d’étiquette DPE et estimation d’économies réelles.
Preuve RGE et conformité : rassurer sur l’éligibilité aux aides et la qualité d’exécution.
Pack « encadrement + DPE » : associer la mise en conformité locative (mentions de bail, conseils) et la rénovation, en partenariat avec administrateurs de biens.
Calendrier maîtrisé : proposer des fenêtres d’intervention compatibles avec les relocations pour limiter la vacance.

Conclusion : cap sur 2026 et au-delà, la rénovation comme boussole

Alors que l’expérimentation de l’encadrement des loyers s’achève en novembre 2026, le message envoyé aux bailleurs est net. Les dépassements s’exposent à des sanctions et à des contestations de plus en plus structurées, en particulier pour les biens classés G. La seule voie durable pour maintenir la valeur locative consiste à améliorer la performance énergétique.

Pour les artisans et entreprises du BTP, l’opportunité est double : accompagner la mise en conformité immédiate (loyer, bail, diagnostics) et piloter des rénovations efficaces permettant de franchir des paliers DPE. En combinant conseils, chiffrages transparents et maîtrise des aides, vous devenez le partenaire clé d’un parc locatif plus sobre, pérenne et loué au juste prix.